SCPI Iroko Atlas · by Iroko
SCPI Iroko Atlas : avis, rendement 2025 et frais
Par Pierre Maunand,
Conseiller en Investissements Financiers, agréé AMF
- Mis à jour le 24/07/2026
Notre analyse d’Iroko Atlas, la SCPI 100 % internationale d’Iroko : rendement, frais, patrimoine, risques et comparatif. Tout ce qu’un investisseur doit savoir avant de souscrire.
Notre avis sur Iroko Atlas
En résumé
Iroko Atlas est une SCPI de rendement 100 % internationale qui investit exclusivement hors de France, sans frais de souscription. Pour son premier exercice, elle affiche un taux de distribution de 9,41 % en 2025 — un niveau à replacer dans le contexte d’une phase de déploiement initiale — et vise 6,5 % de distribution de croisière. Elle reste soumise aux risques inhérents à l’immobilier et au change.
NOTE PROTHEUS
4,5/5
Note attribuée par notre comité d’analyse sur 6 critères : performance, frais, gestion, patrimoine, risques et diversification.
LES CHIFFRES CLÉS
Iroko
Société de gestion
2025
Date de création
9,41 %
Taux de distribution 2025
0 %
de frais d’entrée
5 000 €
Minimum de souscription
120M€
Capitalisation
14
Nombre d’actifs
3 502
Nombre d’épargnants
Source : Iroko · 31/03/2026
POINTS FORTS
0% de frais d’entrée : 100 % de votre capital est investi dès la souscription, sans ponction initiale.
100 % hors de France : un patrimoine réparti dans 6 pays, dont les revenus fonciers étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %.
Des baux exceptionnellement longs : une durée ferme moyenne de 10,7 ans et un taux d’occupation financier de 99,93 % au 31/03/2026, qui sécurisent la visibilité des revenus.
Aucune dette et label ISR : un ratio d’endettement de 0 % et le label ISR obtenu en 2026 après audit AFNOR, en complément de la classification article 8 SFDR.
POINTS DE VIGILANCE
SCPI très récente (lancée en septembre 2025) : moins d’un an de recul et un seul exercice de distribution. Le taux de 9,41 % porte sur une période courte et une base d’actifs réduite.
Risque de change multi-devises : livre sterling, couronne tchèque. Les variations de change peuvent amplifier comme éroder la performance en euros.
Un portefeuille encore concentré : 14 actifs et 20 locataires au 31/03/2026, dont 63,6 % en commerces. Chaque acquisition ou vacance pèse mécaniquement plus lourd que sur une SCPI mature.
Le verdict de Pierre Maunand
Conseiller en Investissements Financiers, agréé AMFSelon Pierre Maunand, conseiller en gestion de patrimoine chez Protheus, Iroko Atlas constitue le pendant offensif d’Iroko Zen : même modèle sans frais d’entrée, mais un patrimoine 100 % hors de France et une phase de déploiement rapide. Son modèle sans frais de souscription supprime le délai de rentabilité que l’on observe sur une SCPI classique à 10 % de frais.
Dans quel cas la recommander ?
En complément d’une SCPI de fond de portefeuille, pour un investisseur fortement fiscalisé cherchant à sortir des revenus fonciers français, sur un horizon de 10 ans et plus, avec une tolérance au risque modérée à élevée (SRI 4/7).
Dans quel cas être prudent ?
Si vous recherchez un historique long et éprouvé, si l’exposition au change vous gêne, ou si votre horizon est inférieur à 6 ans compte tenu de la commission de sortie anticipée.
Pourquoi investir dans Iroko Atlas ?
Investir dans Iroko Atlas permet d’accéder à un portefeuille immobilier construit exclusivement hors de France, avec une stratégie granulaire, une absence de frais de souscription et une fiscalité étrangère souvent plus favorable. Cette SCPI convient principalement aux investisseurs ayant un horizon de placement de long terme et acceptant le risque immobilier ainsi que le risque de change.
Quel rendement pour Iroko Atlas en 2026 ?
Pour son premier exercice, Iroko Atlas a distribué un rendement nettement supérieur à la moyenne des SCPI de rendement. Cette performance s’explique par une phase de déploiement initiale particulièrement favorable et par une stratégie d’acquisition ciblée sur des marchés hors de France offrant des rendements élevés.
Iroko Atlas affiche un taux de distribution de 9,41 % en 2025 et une performance globale de 9,41 %, pour un TRI cible de 7 % sur 10 ans.
Le TRI, taux de rendement interne, est la performance annuelle moyenne visée sur la durée de placement recommandée, loyers et évolution du prix de part compris. Objectif non garanti.
Performances et objectifs 2026
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Indicateur
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Iroko Atlas
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|---|---|
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Taux de distribution 2025
|
9,41 %
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Performance globale annuelle
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9,41 % (prix de part stable à 200 €)
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TRI cible
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7 % sur 10 ans
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Objectif de distribution de croisière
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6,5 %
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Durée de placement recommandée
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10 ans (minimum réglementaire 8 ans)
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PREMIER EXERCICE
Un seul exercice de référence
Taux de distribution annuel (non garanti). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Iroko Atlas ayant été commercialisée à partir du 16 septembre 2025, elle ne dispose que d’un exercice de distribution. Le taux de distribution de 9,41 % publié au titre de 2025 porte sur une période courte, un portefeuille en cours de constitution et une base de parts encore réduite — trois facteurs qui poussent mécaniquement le taux vers le haut en phase de lancement.
Lecture de Protheus : ce chiffre ne doit pas être extrapolé. Il ne mesure pas une capacité distributive de croisière mais l’effet d’un déploiement initial rapide sur des actifs acquis à des rendements élevés. L’objectif communiqué par la société de gestion est de 6,5 % de distribution et de 7 % de TRI sur 10 ans, non garantis : c’est sur cette base qu’il faut construire ses projections. Les fondamentaux locatifs, eux, sont solides — TOF de 99,93 %, baux fermes de 10,7 ans, aucun endettement.
MISE À JOUR 2026
Ce qui change pour Iroko Atlas en 2026
L’assemblée générale mixte du 16 avril 2026 et l’obtention du label ISR ont fait évoluer plusieurs paramètres à connaître avant de souscrire.
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Paramètre
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Avant l’AG 2026
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Depuis l’AG 2026
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|---|---|---|---|
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Capital maximum statutaire
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100 M€
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300 M€ (AG mixte du 16/04/2026)
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Label ISR
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En cours d'obtention
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Obtenu (audit AFNOR)
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Commission de sortie anticipée
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6 % TTC avant 5 ans
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6 % TTC avant 6 ans (souscriptions dès le 01/09/2026)
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Périmètre géographique
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6 pays
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Ouverture Pologne et Portugal ; présence dédiée à Londres via Iroko UK
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Frais de la SCPI Iroko Atlas
Iroko Atlas fait partie des rares SCPI sans frais de souscription (0 %).
La société de gestion ne se rémunère que sur la gestion réelle du patrimoine.
À l’entrée
0 %
Aucune commission de souscription : 100 % du capital est investi dès le départ.
Gestion (sur les loyers)
14,40 % à 16,80 % TTC
14,40 % TTC pour les actifs en zone euro, 16,80 % TTC hors zone euro. Prélevés sur les loyers encaissés ; les dividendes versés en sont déjà nets.Sortie anticipée
6 % TTC
En cas de revente avant 6 ans (souscriptions dès le 01/09/2026 ; 5 ans auparavant). Nulle au-delà.Quel impact sur votre rendement ?
Sur une SCPI classique à 10 % de frais d’entrée, il faut environ 18 mois de loyers pour « rembourser » les frais avant de commencer à gagner. Avec Iroko Atlas, ce délai est nul : dès la première distribution, votre rendement est net de frais d’acquisition. Attention toutefois à ne pas confondre absence de frais d’entrée et gratuité — les frais de gestion, majorés à 16,80 % TTC hors zone euro, sont supérieurs à la moyenne du marché. C’est le contrat implicite du modèle : rien à l’entrée, davantage sur la durée.
Quels sont les risques d'Iroko Atlas ?
Investir dans Iroko Atlas expose à plusieurs risques : perte en capital, évolution défavorable du marché immobilier, variation des devises étrangères, baisse des revenus distribués et liquidité limitée. Ces risques doivent être pris en compte avant toute souscription.
Consulter notre guide complet : qu’est-ce qu’une SCPI ? pour plus de détails sur les risques encourus.
Pour quel profil d'investisseur ?
Idéal si …
Vous êtes fortement fiscalisé et cherchez des revenus de source étrangère.
Vous investissez sur 10 ans et plus.
Vous voulez compléter une SCPI de fond de portefeuille par une poche plus dynamique.
Vous aurez besoin de votre capital avant 6 ans.
Vous recherchez un historique long et éprouvé.
L’exposition au risque de change vous met mal à l’aise.
Nos recommandations
Combiner avec une SCPI plus mature, comme Iroko Zen ou Remake Live.
Privilégier la détention en direct pour les revenus étrangers.
Étaler les souscriptions pour lisser le point d’entrée.
Comprendre Iroko Atlas
Iroko Atlas est une SCPI de rendement créée pour investir dans des actifs immobiliers diversifiés hors de France. Son objectif est de distribuer des revenus potentiels aux associés tout en valorisant son patrimoine sur le long terme, grâce à une politique d’acquisition granulaire et opportuniste sur des marchés internationaux.
Présentation de la SCPI
Iroko Atlas est une SCPI de rendement diversifiée à capital variable, commercialisée depuis le 16 septembre 2025 par la société de gestion Iroko. Elle collecte l’épargne des investisseurs pour acquérir et louer des immeubles professionnels — commerces, entrepôts, locaux d’activités, bureaux, santé et hôtellerie — exclusivement hors de France, principalement dans l’Espace économique européen, au Royaume-Uni et en Suisse.
Son positionnement est clair : offrir un rendement élevé sans frais d’entrée, sur un parc granulaire constitué d’actifs unitaires de 1 à 10 M€, souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels. En moins de sept mois, elle a réuni 120 M€ confiés par 3 502 épargnants.
Nouveau dans la pierre-papier ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’investir indirectement dans l’immobilier en achetant des parts d’un portefeuille d’actifs géré par une société de gestion.
Chaque associé perçoit sa quote-part des loyers, sans aucune gestion à assurer.
Pour comprendre le fonctionnement, les frais et la fiscalité, consultez notre guide complet : qu’est-ce qu’une SCPI ?
La société de gestion : Iroko
Iroko est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF (GP-20000014, depuis le 8 juin 2020), pionnière des SCPI sans frais d’entrée. Sa philosophie : aligner ses intérêts avec ceux des épargnants en se rémunérant uniquement sur la performance réelle du patrimoine.
Iroko gère également Iroko Zen, lancée en 2020, qui a dépassé 1,4 milliard d’euros de capitalisation. Pourquoi lui faire confiance ? Un track record de cinq ans au-dessus des objectifs sur son premier fonds, une équipe étoffée et, en 2026, l’ouverture d’une structure dédiée au Royaume-Uni, Iroko UK, pour accompagner le premier marché d’Iroko Atlas.
Iroko En chiffres
Date de création
2020
Agrément AMF
Oui
SCPI Gérées
Iroko Zen, 2020
Iroko Atlas, 2025
Encours sous gestion
~1,62 Md€
Modèle
0 % frais d’entrée
Le patrimoine immobilier
Le patrimoine immobilier d’Iroko Atlas est réparti entre six pays européens et plusieurs secteurs d’activité, sans aucune exposition à la France. Cette construction vise à diversifier les risques locatifs, à profiter de cycles immobiliers décorrélés et à optimiser la fiscalité des revenus versés aux associés.
Répartition typologique
- Commerces63,6 %
- Santé, hôtellerie & divers11,6 %
- Entrepôts10,1 %
- Bureaux9,0 %
- Locaux d'activités5,7 %
Répartition géographique
- Royaume-Uni37,6 %
- Pays-Bas28,9 %
- Espagne10,8 %
- Allemagne10,2 %
- Irlande6,9 %
- Tchéquie5,7 %
Stratégie granulaire assumée : en misant sur des actifs unitaires de 1 à 10 M€ et sur des baux très longs, Iroko Atlas construit un portefeuille de 14 actifs loués à 20 locataires dans 6 pays (au 31/03/2026). Le Royaume-Uni en est le premier marché avec 37,6 % du patrimoine, devant les Pays-Bas. La durée moyenne des baux atteint 12,2 ans jusqu’à leur terme (10,7 ans jusqu’à la prochaine échéance de résiliation), et le portefeuille n’est financé par aucune dette.
Les chiffres en détail
Ces données sont issues du bulletin trimestriel Iroko Atlas daté du 31/03/2026. Les taux et objectifs ne sont pas garantis.
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Information
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Valeur
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|---|---|
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Capitalisation
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120 M€
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Nombre d’épargnants
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3 502
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Nombre d’actifs
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14
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Nombre de locataires
|
20
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TOF - taux d’occupation financier
|
99,93 %
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WALB - durée moyenne ferme des baux
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10,7 ans
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Délai de jouissance
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1ᵉʳ jour du 5ᵉ mois
4 mois pleins |
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Versement des revenus potentiels
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Mensuel
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Prix de la part
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200 €
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Prix de la part initial
|
200 €
|
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Valeur de reconstitution - coût de reconstitution du patrimoine, frais inclus
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204,87 €
au 31/12/2025 |
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Minimum de souscription
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5 000 €
(25 parts × 200 € ) |
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Versements programmés
|
Non
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SRI
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4/7
|
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Label ISR
|
Oui
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Documentation
Iroko Atlas face aux autres SCPI
Iroko Atlas se distingue des autres SCPI par l’absence de frais de souscription, un patrimoine investi à 100 % hors de France et une stratégie granulaire sur des actifs de taille moyenne. Son intérêt dépend toutefois du profil de l’investisseur, de son horizon et de sa tolérance au risque de change.
Comparatif des principales SCPI
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SCPI
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Création
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TD 2025
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Ticket d'entrée
|
Frais d'entrée
|
Frais de sortie
|
Capitalisation
|
Diversification
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|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Iroko Atlas
|
2025
|
9,41 %
|
5 000 €
|
0 %
|
6 %
avant 6 ans |
120 M€
|
6 pays européens, Hors France
|
|
Comète
|
2023
|
9,00 %
|
5 000 €
|
12 % TTC
|
0 %
|
652 M€
|
7 pays, hors France
|
|
Iroko Zen
|
2020
|
7,14 %
|
5 100 €
|
0 %
|
6 %
avant 6 ans |
1,499 Md€
|
7 pays, multi-secteurs
|
|
Remake Live
|
2022
|
7,05 %
|
204 €
|
0 %
|
5 %
avant 5 ans |
882 M€
|
9 pays
|
|
MNK reason
|
2020
|
12,90 %
|
202 €
|
12 % TTC
|
0 %
|
40,2 M€
|
5 pays, hors France
|
|
Corum Origin
|
2012
|
6,05 %
|
1 135 €
|
~12 % TTC
|
0 %
|
~2,6 Md€
|
Zone euro
|
Taux de distribution 2025 indicatifs, non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Iroko Atlas vs ses concurrentes
Iroko Atlas vs Iroko Zen
Même maison, même modèle sans frais d’entrée. Iroko Zen est mature (1,499 Md€, 177 actifs, 7,14 % en 2025) et conserve 38 % de patrimoine français. Iroko Atlas est jeune, 100 % hors France, et a distribué 9,41 % sur son premier exercice. Zen pour le socle, Atlas pour la fiscalité étrangère et le potentiel. Frais de gestion supérieurs sur Atlas hors zone euro (16,80 % contre 14,40 %).
Iroko Atlas vs Comète
Deux SCPI 100 % internationales aux rendements 2025 proches (9,41 % contre 9,00 %). Comète est nettement plus avancée (652 M€, 34 actifs, 7 pays dont le Canada), mais applique 12 % TTC de frais d’entrée et un délai de jouissance de 5 mois. Atlas est sans frais d’entrée, avec 4 mois de délai. Avantage Atlas sur le coût d’entrée, avantage Comète sur la maturité.
Iroko Atlas vs Remake Live
Remake Live conserve une exposition France de 23,8 % et propose un ticket d’entrée bien plus accessible (204 € contre 5 000 €), mais des frais de gestion de 18 % TTC et un endettement de 27 %. Iroko Atlas est sans dette et 100 % hors France. Les deux sont sans frais d’entrée : le choix se joue sur l’exposition géographique et le montant investi.
Iroko Atlas vs Corum Origin
Corum Origin est bien plus ancienne et plus large géographiquement, mais applique environ 12 % de frais d’entrée pour 6,05 % distribués en 2025. Iroko Atlas compense son absence de maturité par zéro frais d’entrée et un rendement supérieur — au prix d’un historique quasi nul.
Quelle place dans une allocation patrimoniale ?
Si votre objectif est de constituer une allocation équilibrée, nous n’investissons jamais 100 % sur Iroko Atlas. Sa jeunesse, sa concentration sectorielle sur le commerce et son exposition multi-devises en font une poche de diversification, pas un socle. Nous privilégions une combinaison avec une SCPI plus mature et plus large, Iroko Zen ou Remake Live, qui apporte la stabilité, Iroko Atlas venant dynamiser l’ensemble et sortir une partie des revenus de la fiscalité foncière française. La bonne proportion dépend de votre horizon, de votre tranche marginale d’imposition et de votre tolérance au risque de change.
Découvrir d’autres SCPI
Comment investir dans Iroko Atlas ?
Il est possible d’investir dans la SCPI Iroko Atlas au comptant, à crédit, via un contrat d’assurance-vie lorsque celui-ci la référence, ou en démembrement de propriété. Le mode d’investissement dépend de votre fiscalité, de votre capacité d’épargne et de vos objectifs patrimoniaux.
Les modes d'investissement
Comptant
La formule la plus courante : vous percevez les revenus potentiels dès l’entrée en jouissance, au 1ᵉʳ jour du 5ᵉ mois suivant la souscription.
Crédit
Financer ses parts à crédit permet un effet de levier et la déduction des intérêts d’emprunt.Assurance-vie
Rarement référencée à ce stade : avec 100 % de revenus étrangers, la détention en direct est généralement plus avantageuse.
Démembrement
Achat en nue-propriété à prix décoté (3 à 20 ans) ou usufruit temporaire pour les sociétés.Notre accompagnement
Conseil transparent
Nous comparons Iroko Atlas à d’autres SCPI et enveloppes selon votre situation, sans frais d’entrée supplémentaires.
Souscription 100 % en ligne
Signature électronique, suivi digital de vos parts et de vos revenus depuis votre espace.Suivi dans la durée
Un conseiller agréé AMF reste disponible pour arbitrer, renforcer ou céder vos positions.Les étapes de la souscription
1
KYC
Saisie de vos informations personnelles et professionnelles.
2
Profilage
Évaluer votre profil investisseur à partir d’une série de questions.
3
Conseil
Recommandation écrite en fonction de votre profil.
4
Souscription
Signature électronique en quelques minutes.
5
Suivi
Revenus mensuels et accompagnement dans la durée.
Comment investir dans Iroko Atlas avec Protheus ?
Créez votre compte, sélectionnez Iroko Atlas et votre montant, puis signez électroniquement. Vos parts génèrent ensuite des revenus potentiels.
Investir dans la SCPI Iroko Atlas comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le taux de distribution n’est pas garanti ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes sur Iroko Atlas
Voici les réponses aux principales questions que se posent les investisseurs concernant la SCPI Iroko Atlas : rendement, frais, risques, délai de jouissance, fiscalité et modalités d’investissement.
FAQ
Iroko Atlas est-elle une bonne SCPI ?
Iroko Atlas a distribué 9,41 % en 2025 pour son premier exercice, sans frais d’entrée, avec un taux d’occupation financier de 99,93 % et des baux fermes de 10,7 ans en moyenne. Ce sont de bons fondamentaux, mais la SCPI n’a pas encore un an d’historique complet : nous la considérons comme une brique de diversification, pas comme un socle unique de portefeuille.
Quel rendement peut-on espérer ?
Iroko Atlas a distribué 9,41 % en 2025, pour une performance globale annuelle identique, le prix de part étant resté stable à 200 €. L’objectif de croisière communiqué est de 6,5 % de distribution et de 7 % de TRI sur 10 ans. Ces objectifs ne sont pas garantis et le chiffre de 2025 porte sur un exercice partiel.
Quelle différence avec Iroko Zen ?
Iroko Zen investit en Europe y compris en France (38 % du patrimoine) et affiche 1,499 Md€ de capitalisation pour 177 actifs. Iroko Atlas investit 100 % hors de France, avec 14 actifs et 120 M€. Zen est le socle mature ; Atlas est le véhicule plus jeune, plus international et plus exposé au change. Beaucoup d’épargnants détiennent les deux.
Pourquoi n'y a-t-il pas de frais d'entrée ?
Iroko applique un modèle sans commission de souscription : la société de gestion se rémunère sur les loyers (14,40 % TTC en zone euro, 16,80 % TTC hors zone euro). 100 % du capital est investi dès le départ, ce qui supprime le délai de rentabilité d’une SCPI classique à 10 % de frais.
Quel est le délai avant de percevoir les loyers ?
Le délai de jouissance d’Iroko Atlas est fixé au 1ᵉʳ jour du 5ᵉ mois suivant la souscription, soit 4 mois pleins. Passé ce délai, les revenus potentiels sont versés mensuellement.
Quel montant investir ?
Le minimum de souscription est de 25 parts, soit 5 000 € (200 € la part). Le montant idéal dépend de votre patrimoine global : nous recommandons de ne pas concentrer une part trop importante de votre épargne sur une seule SCPI, a fortiori récente.
Quelle est la fiscalité des revenus d'Iroko Atlas ?
Les revenus étant intégralement de source étrangère, ils ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %. Selon la convention fiscale applicable à chaque pays, ils bénéficient d’un crédit d’impôt ou du mécanisme du taux effectif. C’est un avantage structurel pour les contribuables fortement imposés.
Peut-on revendre facilement ?
Aucune part n’était en attente de retrait au 31/03/2026. Une commission de sortie de 6 % TTC s’applique toutefois en cas de revente avant 6 ans (souscriptions à compter du 01/09/2026). La SCPI reste un placement peu liquide, à envisager sur le long terme.
Iroko Atlas est-elle labellisée ISR ?
Oui. Après audit AFNOR, Iroko Atlas a obtenu le label ISR immobilier en 2026, en complément de sa classification article 8 SFDR. Chaque actif est noté selon une grille interne « Best-in-class » / « Best-in-progress », avec un objectif de passage de l’ensemble du portefeuille en Best-in-class d’ici 2028.
Peut-on investir à crédit ou en assurance-vie ?
Le financement à crédit est possible et permet la déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers. La disponibilité en unité de compte dépend des contrats et de leur capacité d’accueil ; avec 100 % de revenus étrangers, Iroko Atlas est généralement plus avantageuse en détention directe. Contactez un conseiller.
Protheus : votre conseiller en gestion de patrimoine en ligne
Protheus est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGP) 100 % en ligne. Nous sommes immatriculés auprès de l’ORIAS sous le numéro 25004063, en tant que :
COA
Courtier en Assurance
Activité régulée par l’ACPR.
CIF
Conseiller en Investissement Financier
Activité régulée par l’AMF.
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