SCPI Comète · by Alderan
SCPI Comète : avis, rendement 2025 et frais
Par Pierre Maunand,
Conseiller en Investissements Financiers, agréé AMF
- Mis à jour le 24/07/2026
Notre analyse de Comète, la SCPI 100 % internationale d’Alderan : rendement, frais, patrimoine, risques et comparatif. Tout ce qu’un investisseur doit savoir avant de souscrire.
Notre avis sur Comète
En résumé
Comète est une SCPI de rendement diversifiée qui investit exclusivement hors de France métropolitaine, en Europe et au-delà (Canada). Lancée fin 2023 par Alderan, elle a distribué 9,00 % en 2025 après 10,62 % en 2024, sans aucun recours à l’endettement. Sa collecte la place dans le top 5 du marché français. En contrepartie : 12 % TTC de frais d’entrée, un délai de jouissance de 5 mois et une exposition significative au risque de change.
NOTE PROTHEUS
4,6/5
Note attribuée par notre comité d’analyse sur 6 critères : performance, frais, gestion, patrimoine, risques et diversification.
LES CHIFFRES CLÉS
Alderan
Société de gestion
2023
Date de création
9,00 %
Taux de distribution 2025
12 % TTC
de frais d’entrée
5 000 €
Minimum de souscription
652 M€
Capitalisation
34
Nombre d’actifs
20 907
Nombre d’épargnants
Source : Alderan · 31/03/2026
POINTS FORTS
Un rendement élevé et un objectif dépassé : 9,00 % distribués en 2025, au-dessus de l’objectif relevé en cours d’année à 8 %. Objectif affiché pour 2026 : 7 %, soit 17,50 € par part.
Aucune dette : le taux d’endettement est de 0 % au 31/03/2026. La croissance est intégralement financée par la collecte — une lisibilité rare à ce niveau de rendement.
Une diversification internationale réelle : 34 actifs dans 7 pays, avec zéro exposition à la France métropolitaine. Les revenus étant tous de source étrangère, ils échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 %.
Un parc bien occupé et une reconnaissance de place : TOF de 99,50 %, WALT de 10,6 ans, label ISR, et le titre de « Meilleure SCPI à capital variable » aux Victoires de la Pierre-Papier 2026.
POINTS DE VIGILANCE
12 % TTC de frais de souscription et un délai de jouissance de 5 mois : le point d’entrée est coûteux et différé. Une souscription en mai ne produit ses premiers revenus qu’en novembre.
Un risque de change conséquent : 43,3 % du patrimoine au Royaume-Uni, 16,2 % au Canada, 5,7 % en Pologne. Alderan couvre le risque de change sur les loyers, mais pas sur la valeur des actifs.
Une pression de déploiement forte : 132,2 M€ collectés au seul T1 2026 après 398,8 M€ sur 2025. Ce rythme impose de maintenir la sélectivité des acquisitions.
Un historique de deux exercices seulement : le repli de 10,62 % à 9,00 % illustre la normalisation attendue d’une jeune SCPI en phase de montée en charge.
Le verdict de Pierre Maunand
Conseiller en Investissements Financiers, agréé AMFSelon Pierre Maunand, conseiller en gestion de patrimoine chez Protheus, Comète combine deux qualités rarement réunies : un rendement élevé et un endettement nul. Beaucoup de SCPI affichant plus de 8 % s’appuient sur un levier bancaire ; ce n’est pas le cas ici, ce qui rend la performance plus lisible et moins sensible au coût du crédit.
Dans quel cas la recommander ?
Pour un investisseur fortement fiscalisé cherchant à sortir des revenus fonciers français, sur un horizon de 8 à 10 ans, avec une tolérance au risque modérée (SRI 3/7) et une acceptation du risque de change.
Dans quel cas être prudent ?
Si votre horizon est court : entre 12 % de frais d’entrée et 5 mois de délai de jouissance, la première année est mécaniquement pénalisée. Si vous êtes déjà exposé au Royaume-Uni via d’autres SCPI, la concentration cumulée mérite d’être vérifiée.
Pourquoi investir dans Comète ?
Quel rendement pour Comète en 2026 ?
Comète affiche un taux de distribution de 9,00 % en 2025, correspondant à un dividende brut de 22,49 € par part, et une performance globale annuelle de 9,00 %, le prix de part étant resté stable à 250 €.
Le TRI cible est de 6,50 % sur 10 ans, net de frais, pour un objectif de distribution de croisière de 6 % par an.
Le TRI, taux de rendement interne, est la performance annuelle moyenne visée sur la durée de placement recommandée, loyers et évolution du prix de part compris. Objectif non garanti.
HISTORIQUE
Évolution du taux de distribution 2024-2025
Taux de distribution annuel (non garanti). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
| Année | Taux de distribution |
|---|---|
| 2024 | 10,62 % |
| 2025 | 9,00 % |
Notre lecture : le passage de 10,62 % en 2024 à 9,00 % en 2025 n’est pas une dégradation, c’est une normalisation attendue. Le taux de 2024 portait sur un premier exercice où la majorité des souscripteurs n’avaient pas atteint leur pleine jouissance sur l’année entière — un effet mécaniquement relutif. Le chiffre de 2025 est le premier vraiment comparable, et il dépasse encore l’objectif relevé en cours d’année à 8 %. Alderan affiche désormais 7 % pour 2026 et 6 % en croisière : c’est sur ce niveau qu’il faut construire ses projections. La SCPI conserve par ailleurs un report à nouveau de 1,78 € par part pour lisser les distributions futures.
MISE À JOUR 2026
Ce qui change pour Comète en 2026
L’assemblée générale mixte du 28 avril 2026 a voté plusieurs évolutions à connaître avant de souscrire.
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Paramètre
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Avant l'AG 2026
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Depuis l’AG 2026
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|---|---|---|
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Périmètre d'investissement
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Logistique en zone euro exclue (réservée à ActivImmo)
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Exclusion supprimée : ouverture aux bâtiments d'activités et logistiques en zone euro (sous réserve du visa AMF)
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Cessions de gré à gré et mutations à titre gratuit
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Aucune commission
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150 € HT à la charge du cédant (hors successions)
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Cession sur le marché secondaire (si variabilité suspendue)
|
-
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5 % HT à la charge de l'acquéreur
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Objectif de distribution
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8 % (relevé en cours d'année 2025)
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7 % pour 2026, soit 17,50 € par part
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Frais de la SCPI Comète
À l’entrée
12 % TTC
Commission de souscription incluse dans le prix de part, soit 30 € TTC par part. La TVA étant récupérée par la SCPI, le coût réel supporté ressort à 25€, soit 10 % HT.
Gestion (sur les loyers)
13,20 % TTC
Prélevés sur les loyers encaissés ; les dividendes versés en sont déjà nets.
Sortie anticipée
0 % TTC
Aucun frais de retrait sur le marché primaire. Le prix de retrait ressort à 225 €, soit le prix de souscription diminué de la commission d’entrée hors taxes.Avec 12 % TTC de frais d’entrée, il faut environ 14 à 18 mois de distribution au rythme observé pour amortir le coût de souscription. C’est l’écart structurel avec les SCPI sans frais d’entrée comme Iroko Zen ou Remake Live. Deux éléments l’atténuent : Comète ne prélève aucun frais de retrait sur le marché primaire, et son prix de souscription de 250 € reste inférieur à sa valeur de reconstitution de 253,83 € — vous achetez le patrimoine avec une légère décote de 1,5 %.
À signaler en note (AG du 28/04/2026) : une commission sur mutation a été adoptée — 150 € HT à la charge du cédant pour toute cession de gré à gré ou mutation à titre gratuit, et 5 % HT à la charge de l’acquéreur en cas de cession sur le marché secondaire si la variabilité du capital est suspendue. Elle ne s’applique ni aux retraits sur le marché primaire, ni aux successions.
Quels sont les risques de Comète ?
Investir dans Comète expose à plusieurs risques : perte en capital, évolution défavorable du marché immobilier, baisse des revenus distribués, liquidité limitée et variation de la valeur des parts. Ces risques doivent être pris en compte avant toute souscription.
Consulter notre guide complet : qu’est-ce qu’une SCPI ? pour plus de détails sur les risques encourus.
Pour quel profil d'investisseur ?
Idéal si …
Vous êtes fortement fiscalisé et cherchez des revenus de source étrangère
Vous investissez sur 8 à 10 ans et plus
Vous privilégiez une SCPI sans effet de levier.
Vous aurez besoin de votre capital à court terme.
Le délai de jouissance de 5 mois vous gêne.
Vous êtes déjà très exposé à la livre sterling.
Nos recommandations
combiner avec une SCPI conservant une poche France pour équilibrer l’exposition devise
privilégier la détention en direct pour les revenus étrangers
renforcer ensuite via l’épargne programmée dès 50 €.
Comprendre Comète
Comète est une SCPI de rendement à vocation européenne qui investit dans un patrimoine immobilier diversifié afin de générer des revenus locatifs potentiels et de rechercher une valorisation du capital à long terme. Sa stratégie repose sur la sélection d’actifs offrant un potentiel de création de valeur, combinée à une gestion active des investissements pour s’adapter aux évolutions des marchés immobiliers.
Présentation de la SCPI
Lancée en 2023 par Alderan, Comète est une SCPI de rendement à capital variable investie dans l’immobilier d’entreprise en Europe. Son portefeuille est diversifié tant géographiquement que sectoriellement, avec des actifs tels que des bureaux, commerces, locaux d’activité ou établissements de santé. Grâce à l’expertise d’Alderan, elle vise à constituer un patrimoine résilient et performant sur le long terme.
Son positionnement est explicitement opportuniste : cibler les marchés dont les taux de rendement sont en phase de décompression pour acquérir à prix décoté, en s’appuyant sur le réseau de locataires internationaux déjà constitué par Alderan. La SCPI vise prioritairement l’Union européenne, puis l’Amérique du Nord, l’Australie et la Nouvelle-Zélande. En deux ans et demi, elle a réuni 652 M€ auprès de 20 907 épargnants.
Nouveau dans la pierre-papier ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’investir indirectement dans l’immobilier en achetant des parts d’un portefeuille d’actifs géré par une société de gestion.
Chaque associé perçoit sa quote-part des loyers, sans aucune gestion à assurer.
Pour comprendre le fonctionnement, les frais et la fiscalité, consultez notre guide complet : qu’est-ce qu’une SCPI ?
La société de gestion : Alderan
Alderan est une société de gestion de portefeuille indépendante agréée par l’AMF sous le numéro GP-17000026 depuis le 5 septembre 2017, spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Elle gère deux SCPI : ActivImmo, dédiée à la logistique et aux locaux d’activités en France et en zone euro, et Comète, sa contrepartie internationale.
Pourquoi lui faire confiance ? Une expertise de plus de vingt ans dans l’immobilier tertiaire, une gestion des actifs étrangers appuyée sur des partenaires locaux, et une reconnaissance de place : « Meilleure SCPI à capital variable » aux Victoires de la Pierre-Papier 2026, Trophée d’Or Le Revenu 2025 « Meilleures Jeunes SCPI », Prix Spécial du Jury TOP SCPI 2025. Ces distinctions ne préjugent pas des performances futures.
Alderan En chiffres
Agrément AMF
Oui
Date de création
2015
SCPI gérées
ActivImmo et Comète
Encours sous gestion
~ 2 Md€
Spécialisation
Le patrimoine immobilier
Le patrimoine immobilier de la SCPI Comète est réparti dans 6 pays européens et au Canada et diversifié entre activité-logistique, commerces et hôtellerie afin de maximiser la diversification géographique et sectorielle et de rechercher une performance durable.
Répartition typologique
- Activité / Logistique30,7 %
- Commerces25,1 %
- Bureaux12,7 %
- Hôtellerie11,7 %
- Mixte10,3 %
- Loisirs & Éducation9,5 %
Répartition géographique
- Royaume-Uni43,3 %
- Canada16,2 %
- Espagne15,2 %
- Italie9,1 %
- Pays-Bas7,8 %
- Pologne5,7 %
- Irlande2,7 %
Diversification internationale assumée : au 31/03/2026, Comète détient 34 actifs loués à 94 locataires (99 baux) dans 7 pays, sur 292 431 m², pour 34,5 M€ de loyers annuels en place. La concentration locative reste maîtrisée — le premier locataire pèse 8,1 % des loyers, les cinq premiers 31,6 %. La durée résiduelle moyenne des baux atteint 10,6 ans jusqu’à leur terme (8,6 ans jusqu’aux prochaines échéances). Un seul actif présente de la vacance au 31/03/2026, sur 1 051 m².
Le premier trimestre 2026 illustre le rythme de déploiement : 7 acquisitions pour 112,9 M€ hors droits, dont un entrepôt industriel de 25 944 m² en périphérie de Montréal sécurisé par un bail triple net de 17 ans, deux ensembles mixtes à Londres et Édimbourg, et deux actifs de loisirs en périphérie de Madrid.
Les chiffres en détail
Les principaux indicateurs financiers permettent d’évaluer la solidité et les perspectives de Comète : capitalisation, valeur de part, taux d’occupation financier, nombre d’immeubles, nombre de locataires et taux de distribution.
Ces données sont issues du bulletin d’information T1 2026 daté du 26/05/2026. Les taux et objectifs ne sont pas garantis.
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Information
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Valeur
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|---|---|
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Capitalisation
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652 M€
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|
Nombre d’épargnants
|
20 907
|
|
Nombre d’actifs
|
34
|
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Nombre de locataires
|
94
|
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TOF - taux d’occupation financier
|
99,50 %
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WALB - durée moyenne ferme des baux
|
8,6 ans
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Délai de jouissance
|
1ᵉʳ jour du 6ᵉ mois
5 mois pleins |
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Versement des revenus potentiels
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Mensuel
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Prix de la part
|
250 €
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Prix de la part initial
|
250 €
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Valeur de reconstitution - coût de reconstitution du patrimoine, frais inclus
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253,83 €
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Minimum de souscription
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5 000 €
(20 parts × 250 € ) |
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Versements programmés
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Dès 50 €
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SRI
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3/7
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Label ISR
|
Oui
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Documentation
Comète face aux autres SCPI
Comète se distingue des autres SCPI par une stratégie 100 % internationale, une diversification géographique en Europe et Amérique du nord et un positionnement axé sur des actifs variés (bureaux, loisirs, etc.) pour une performance durable. Son intérêt dépend toutefois du profil de l’investisseur et de ses objectifs patrimoniaux.
Comparatif des principales SCPI
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SCPI
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Création
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TD 2025
|
Ticket d'entrée
|
Frais d'entrée
|
Frais de sortie
|
Capitalisation
|
Diversification
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Comète
|
2023
|
9,00 %
|
5 000 €
|
12 % TTC
|
0 %
|
652 M€
|
7 pays, hors France
|
|
Iroko Atlas
|
2025
|
9,41 %
|
5 000 €
|
0 %
|
6 %
avant 6 ans |
120 M€
|
6 pays européens, Hors France
|
|
Iroko Zen
|
2020
|
7,14 %
|
5 100 €
|
0 %
|
6 %
avant 6 ans |
1,499 Md€
|
7 pays, multi-secteurs
|
|
Remake Live
|
2022
|
7,05 %
|
204 €
|
0 %
|
5 %
avant 5 ans |
882 M€
|
9 pays
|
|
MNK reason
|
2020
|
12,90 %
|
202 €
|
12 % TTC
|
0 %
|
40,2 M€
|
5 pays, hors France
|
|
Corum Eurion
|
2019
|
6,00 %
|
215 €
|
~11,8 %
|
0 %
|
~1,3 Md€
|
Zone euro, ISR
|
Taux de distribution 2025 indicatifs, non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comète vs ses concurrentes
Comète vs Iroko Atlas
Rendements 2025 proches (9,00 % contre 9,41 %), mais stratégies différentes. Comète privilégie une croissance sans dette, tandis qu’Iroko Atlas vise un levier pouvant atteindre 30 %. Atlas est sans frais d’entrée mais plus récente ; Comète est plus mature (34 actifs, 652 M€) avec deux exercices d’historique.
Comète vs MNK Reason
Frais d’entrée équivalents (12 % TTC). Reason distribue davantage (12,90 %) mais avec 40,2 M€ de capitalisation, 11 actifs et 21,7 % d’endettement ; Comète offre 16 fois plus de capitalisation et zéro dette. Reason est plus accessible (202 € contre 5 000 €).
Comète vs Remake Live
Remake Live est sans frais d’entrée, accessible dès 204 € et diversifiée sur 9 pays, mais distribue moins (7,05 %), conserve une poche France de 23,8 % et s’endette à 27 %. Comète l’emporte sur le rendement et la structure financière, Remake Live sur le coût d’entrée et l’accessibilité.
Quelle place dans une allocation patrimoniale ?
Investir dans la SCPI Comète comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de change significatif (Royaume-Uni, Canada, Pologne). Le taux de distribution n’est pas garanti ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Comment investir dans Comète ?
Il est possible d’investir dans la SCPI Comète au comptant, à crédit, via un contrat d’assurance-vie lorsque celui-ci la référence, ou au sein d’une stratégie patrimoniale plus globale. Le mode d’investissement dépend de votre fiscalité, de votre capacité d’épargne et de vos objectifs.
Les modes d'investissement
Comptant
La formule la plus courante : vous percevez les revenus potentiels dès l’entrée en jouissance.Crédit
Financer ses parts à crédit permet un effet de levier et la déduction des intérêts d’emprunt.Démembrement
Achat en nue-propriété à prix décoté (3 à 20 ans) ou usufruit temporaire pour les sociétés.Notre accompagnement
Conseil transparent
Nous comparons Comète à d’autres SCPI et enveloppes selon votre situation, sans frais d’entrée supplémentaires.
Souscription 100 % en ligne
Signature électronique, suivi digital de vos parts et de vos revenus depuis votre espace.Suivi dans la durée
Un conseiller agréé AMF reste disponible pour arbitrer, renforcer ou céder vos positions.Les étapes de la souscription
1
KYC
Saisie de vos informations personnelles et professionnelles.
2
Profilage
Évaluer votre profil investisseur à partir d’une série de questions.
3
Conseil
Recommandation écrite en fonction de votre profil.
4
Souscription
Signature électronique en quelques minutes.
5
Suivi
Revenus mensuels et accompagnement dans la durée.
Comment investir dans Comète avec Protheus ?
Créez votre compte, sélectionnez Comète et votre montant, puis signez électroniquement. Vos parts génèrent ensuite des revenus potentiels.
Investir dans la SCPI Comète comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le taux de distribution n’est pas garanti ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes sur la SCPI Comète
Voici les réponses aux principales questions que se posent les investisseurs concernant la SCPI Comète : rendement, frais, risques, délai de jouissance, fiscalité et modalités d’investissement.
FAQ
Comète est-elle une bonne SCPI ?
Comète a distribué 9,00 % en 2025, au-dessus de son objectif relevé à 8 %, avec un TOF de 99,50 %, aucune dette et une collecte qui la place dans le top 5 du marché français. Nous la considérons comme une SCPI internationale solide, sous réserve d’un horizon de 8 à 10 ans, d’une acceptation du risque de change et d’une prise en compte des 12 % de frais d’entrée.
Quel rendement peut-on espérer ?
Comète a distribué 10,62 % en 2024 et 9,00 % en 2025, soit 22,49 € par part. L’objectif affiché pour 2026 est de 7 % (17,50 € par part), avec une cible de croisière de 6 % par an et un TRI de 6,50 % sur 10 ans. Ces objectifs ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quels sont les frais de Comète ?
La commission de souscription s’élève à 10 % HT (12 % TTC), incluse dans le prix de part, soit 25 € HT par part. La commission de gestion annuelle est de 11 % HT (13,20 % TTC) des loyers encaissés. Il n’y a aucun frais de retrait sur le marché primaire ; le prix de retrait est de 225 €.
Quel est le montant minimum pour investir ?
Pour un nouveau souscripteur, le minimum est de 20 parts, soit 5 000 € (250 € la part). Les associés déjà enregistrés peuvent ensuite réinvestir dès une part au comptant, ou à partir de 50 € via l’épargne programmée ou le réinvestissement des dividendes.
Quel est le délai avant de percevoir les loyers ?
Le délai de jouissance de Comète est fixé au 1ᵉʳ jour du 6ᵉ mois suivant la souscription, soit 5 mois pleins. Une souscription réglée en mai porte jouissance à compter du 1ᵉʳ novembre. Les dividendes sont ensuite versés mensuellement, depuis le 1ᵉʳ avril 2025.
Dans quels pays investit Comète ?
Au 31 mars 2026, Comète est implantée dans 7 pays : Royaume-Uni, Canada, Espagne, Italie, Pays-Bas, Pologne et Irlande. La France métropolitaine est exclue par construction de son périmètre d’investissement.
Comète utilise-t-elle l'endettement ?
Non. Le taux d’endettement est de 0 % au 31 mars 2026 : toutes les acquisitions sont financées par la collecte. La note d’information prévoit néanmoins la possibilité de recourir à l’emprunt à l’avenir.
Quelle fiscalité pour les revenus de Comète ?
Les revenus provenant intégralement de l’étranger, ils ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %. Selon la convention fiscale applicable, ils bénéficient d’un crédit d’impôt ou du mécanisme du taux effectif.
Un prélèvement à la source est opéré dans les pays d’investissement : 1,26 € par part au T1 2026 sur un dividende brut de 4,69 €. La valeur retenue pour l’IFI s’élève à 140,24 € par part au 1ᵉʳ janvier 2026 pour un résident français, et à 0 € pour un non-résident.
Peut-on revendre facilement ?
Aucune part n’était en attente de retrait au 31/03/2026. Les demandes sont traitées en fin de mois, avec un délai moyen d’environ 15 jours sans dépasser 30 jours. Il n’y a aucun frais de retrait sur le marché primaire. La SCPI reste toutefois un placement peu liquide : la revente dépend de l’existence de souscriptions en contrepartie.
Est-elle disponible en assurance-vie ?
Comète n’est pas référencée en assurance-vie ni en PER à ce jour. Elle reste accessible au comptant, à crédit ou en démembrement de propriété (nue-propriété ou usufruit temporaire), Alderan proposant des grilles dédiées. Contactez un conseiller pour connaître les solutions ouvertes.
Protheus : votre conseiller en gestion de patrimoine en ligne
Protheus est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGP) 100 % en ligne. Nous sommes immatriculés auprès de l’ORIAS sous le numéro 25004063, en tant que :
COA
Courtier en Assurance
Activité régulée par l’ACPR.
CIF
Conseiller en Investissement Financier
Activité régulée par l’AMF.
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